Ante el creciente número de proyectos inmobiliarios que están incorporando esquemas de vivienda fraccional en algunas zonas turísticas y ciudades del país, la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), emitió una alerta al mercado sobre los riesgos que puede implicar la adopción de este modelo sin la especialización necesaria.
El organismo que encabeza a nivel nacional Jenny Althair Rivas Padilla, señaló que, si bien la propiedad fraccionada ha demostrado ser un esquema viable en destinos turísticos consolidados a nivel internacional, su implementación requiere capacidades que van más allá del desarrollo inmobiliario tradicional.
“No todo proyecto inmobiliario está preparado para ser fraccionado. Este modelo implica no solo desarrollar, sino operar activos bajo una lógica cercana a la industria hotelera”, señaló.
Explicó que, a diferencia de un desarrollo convencional —donde el desarrollador construye, comercializa y posteriormente entrega la operación—, los esquemas fraccionados exigen una operación continua, especializada y altamente profesionalizada.
Entre los principales riesgos identificados destacan:
· La viabilidad financiera depende de la venta parcial o total de fracciones, lo que puede generar desbalances si no se alcanza el nivel requerido de colocación
· La operación requiere capacidades similares a las de un hotel o resort, incluyendo gestión de reservas, mantenimiento, atención al cliente y plataformas tecnológicas
· La demanda debe ser constante y sostenida, lo que limita su viabilidad a destinos con vocación turística consolidada
· La coexistencia de múltiples propietarios en un mismo activo incrementa la complejidad en la toma de decisiones y la gobernanza del proyecto
· Cerciorarse del uso de tecnologías que aporten certeza legal a la inversión como las plataformas con tecnología Blockchain y cumplan con la NOM151
· Que los desarrolladores tengan adecuados y correctos estatutos de administración y operación del inmueble para el uso y disfrute de las fracciones
· Que haya un adecuado retorno de inversión apostando por grupos que cuenten con sistema de gobierno corporativo, criterios ASG, que estén regulados por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y que sus estados financieros estén dictaminados por calificadoras reconocidas
· Opciones de Salida: Que los usuarios tengan opciones para la venta de su fracción en caso de querer dejar de pertenecer al conjunto de propietarios.
Asimismo, la asociación advirtió que el uso del modelo como herramienta comercial —sin un sustento operativo y de mercado sólido— puede derivar en proyectos inviables.
“Estamos observando una tendencia donde algunos desarrolladores están adoptando el modelo fraccionado como una estrategia de comercialización, sin contar necesariamente con la experiencia en operación ni con un mercado que respalde la demanda”.
En este contexto, AMPI hizo un llamado a inversionistas, desarrolladores y asesores inmobiliarios a realizar procesos rigurosos de análisis y debida diligencia antes de participar en este tipo de esquemas.
“El crecimiento del modelo no debe confundirse con su viabilidad. La diferencia entre un proyecto exitoso y uno inviable estará en la experiencia del operador, la fortaleza del mercado y la estructura del proyecto”.
Hay que tomar en cuenta, también, destacó el organismo con 70 años de existencia, que el mercado inmobiliario mexicano se encuentra en este momento en un punto de inflexión. Con un crecimiento del precio de la vivienda que supera el 8% anual y un valor promedio que alcanza los 1.86 millones de pesos, el acceso a la propiedad tradicional es cada vez más complejo.
En este escenario, reconoció que la vivienda fraccional emerge como una solución disruptiva, pero advierte: su éxito depende de una regulación urgente y de una especialización operativa rigurosa.
Y es que, la propiedad fraccionada permite adquirir una parte de un activo de lujo —generalmente vacacional— por una fracción de su costo total, compartiendo gastos y obteniendo títulos de propiedad y plusvalía. Este modelo tiene el potencial de democratizar el sector, atrayendo a jóvenes y clase media hacia destinos turísticos con alta plusvalía.
Sin embargo, la innovación avanza más rápido que la ley. “La vivienda fraccional puede ser una revolución o un riesgo si no se regula a tiempo”, subrayó Jenny Althair Rivas Padilla, presidenta nacional de AMPI, quien reiteró su llamado a construir un marco jurídico que brinde certidumbre en la materia.
