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Nada lo hac\u00eda pensar. Pero as\u00ed ha sido. Los inversores comenzaron a levantar fondos el a\u00f1o pasado como locos con el objetivo de volcarse en el mercado hotelero espa\u00f1ol, muy tocado por la pandemia. Quer\u00edan capital para comprar establecimientos de vacaciones a precios bajos. Y no los encontraron. Poco a poco, se les fue echando el tiempo encima y necesitaban invertir. Entre tanto, las cadenas hoteleras se dieron cuenta de este apetito comprador y decidieron sacar ventaja de la situaci\u00f3n poniendo en el mercado hoteles de lujo en las ciudades preferidas por fondos de inversi\u00f3n, household workplaces<\/i> y otras compa\u00f1\u00edas hoteleras. Y los inversores se lanzaron sobre ellos. Pero no fueron los fondos oportunistas que se esperaban, sino los denominados core<\/i>, que apuestan por inmuebles emblem\u00e1ticos conocidos como \u201ctrofeo\u201d.<\/p>\n
As\u00ed lo cuenta Cor\u00e9 Mart\u00edn, director de inversi\u00f3n de la consultora Christie & Co, tras comprobar c\u00f3mo en 2021 los hoteles han vuelto a colocarse entre los objetos de deseo de los inversores internacionales al nivel de las oficinas o los espacios comerciales. \u201cSe ha visto como un sector de oportunidad\u201d, sostiene.<\/p>\n
La inversi\u00f3n hotelera en Espa\u00f1a alcanz\u00f3 3.180 millones de euros el a\u00f1o pasado, triplicando el volumen de 2020 y superando los niveles prepandemia, seg\u00fan Laura Hernando, directora de hoteles de Colliers. \u201cHa sido un a\u00f1o de absoluto r\u00e9cord. 2020 arranc\u00f3 con las ganas de inversi\u00f3n en m\u00e1ximos, que se quedaron latentes por la pandemia. Todo ha llegado en 2021\u2033, explica la experta, que destaca que las ventas de activos trofeo han hecho que el precio medio de las habitaciones se dispare y supere los niveles previstos (ha subido un 33% para colocarse en 157.600 euros, una cifra hist\u00f3rica).<\/p>\n
Los descuentos que se anticipaban como consecuencia de la pandemia y las dificultades de los hoteleros apenas se han producido, aprecia Bruno Hall\u00e9, socio codirector de la divisi\u00f3n hotelera de Cushman & Wakefield. Y como resultado de los elevados precios de venta y la gran liquidez existente, las rentabilidades han bajado entre 0,75 y un punto, hasta situarse entre el 3,5% y el 5% en los establecimientos urbanos, contin\u00faa. Hall\u00e9 pone como ejemplo el hotel Tryp Apolo de Barcelona, cuyo precio de salida era de 85 millones, y tras recibir unas 70 ofertas, se vendi\u00f3 por m\u00e1s de 90 millones. \u201cSe habl\u00f3 de covid premium<\/i> en lugar de descuento covid\u201d, bromea.<\/p>\n
Operaciones como la venta por parte de Grupo Selenta de una cartera de inmuebles a Brookfield por valor de 440 millones de euros o del NH Gran Lodge Calder\u00f3n a Lasalle Funding por importe de unos 125 millones, no se hubieran planteado sin estos precios, explican los analistas. Otras, como la colocaci\u00f3n de varios establecimientos de H10 entre distintos inversores, responden a la necesidad de capital por parte de los operadores hoteleros. Tambi\u00e9n la cartera de Tui adquirida por Riu.<\/p>\n
Seg\u00fan Hernando, los compradores ven que la operativa de los establecimientos sigue siendo precaria, pero anticipan la recuperaci\u00f3n de la demanda tur\u00edstica, que es donde est\u00e1 enfocada la mayor parte de la cartera hotelera espa\u00f1ola. De los m\u00e1s de 3.000 millones desembolsados por los inversores, la mitad se han ido al segmento urbano y la otra mitad al vacacional. Nunca ha estado tan repartido. Barcelona ha sido la plaza preferida porque existe el convencimiento de que cuando mejore la situaci\u00f3n sanitaria, los turistas internacionales volver\u00e1n en masa, aprecia.<\/p>\n
La responsable de hoteles de Colliers asegura que este a\u00f1o continuar\u00e1 el mismo furor inversor: actualmente hay operaciones en el mercado por valor de 1.500 millones de euros, asegura Hernando. Y van a salir a la venta nuevas carteras de activos, apoya Cor\u00e9 Mart\u00edn. El a\u00f1o pasado se colocaron 12 porfolios por valor de 1.200 millones de euros, el 39% del whole.<\/p>\n
De las 145 transacciones firmadas en 2021 contabilizadas por Colliers (de las que solo la mitad se han cerrado con la intermediaci\u00f3n de agencias inmobiliarias, seg\u00fan Hall\u00e9, evitando comisiones que oscilan entre el 0,25% y el 1% del precio), Barcelona y Madrid fueron los destinos protagonistas con 753 y 468 millones de euros, respectivamente, el 38% del whole. Operaciones como la venta del Lodge Sof\u00eda y Expo \u2014enmarcados en la venta de Grupo Selenta a Brookfield\u2014; el NH Assortment Gran Calder\u00f3n, el Grand Lodge Central y el antiguo Tryp Apolo, ambos adquiridos por Schroders, son s\u00f3lo una muestra de las 21 transacciones registradas este a\u00f1o y que han llevado a Barcelona a alcanzar su m\u00e1ximo hist\u00f3rico anual, se\u00f1ala el informe de Colliers. En cambio, Madrid ha tenido la mayor transacci\u00f3n de un activo particular person \u2014Lodge Version, adquirido por Archer Lodge Capital por encima de los 200 millones de euros\u2014 y el mayor precio pagado por habitaci\u00f3n \u2014Lodge Bless, comprado por RLH por m\u00e1s de un mill\u00f3n de euros por habitaci\u00f3n\u2014.<\/p>\n
Canarias y Baleares, tambi\u00e9n como es ordinary, fueron los destinos vacacionales predilectos y acumularon 633 y 541 millones de euros de inversi\u00f3n, respectivamente, el 37% del whole. Fuera de las cuatro plazas tradicionales, M\u00e1laga, C\u00e1diz, Sevilla y Alicante volvieron a despertar el inter\u00e9s de los compradores, \u201cque han visualizado las rentabilidades de los hoteles vacacionales (del 6,5%) y ahora abren m\u00e1s el abanico\u201d, indica Hall\u00e9. Pone como ejemplo la adquisici\u00f3n por parte de Pontegadea de un lodge en Costa Ballena.<\/p>\n
Y es que en los destinos vacacionales, sobre todo en Canarias y Baleares, se han alcanzado los niveles de tarifas de 2019, explica Carlos Jauregui, socio de M&A para el sector inmobilario y el hotelero de EY, y la recuperaci\u00f3n de este segmento es m\u00e1s evidente que la del urbano.<\/p>\n
El caso es que la actividad inversora est\u00e1 a pleno pulm\u00f3n. Entre los compradores m\u00e1s activos de perfil worth added (a\u00f1aden valor reposicionando los hoteles) destacan Castlelake, Brookfield, KKH Property Buyers, Bain Capital o Sixth Road Companions. Entre los core (que buscan activos de calidad y bien situados), figuran Blasson Property, Schroders, LaSalle IM o la cotizada mexicana RLH Properties. Del lado vendedor, las cadenas hoteleras han acaparado cerca del 60% de las operaciones, seg\u00fan Colliers, que espera que este a\u00f1o el turismo extranjero sea el principal motor de la demanda tur\u00edstica, si bien no se recuperar\u00e1 plenamente hasta 2023.<\/p>\n
Hernando cree que este a\u00f1o los hoteles trofeo seguir\u00e1n moviendo gran parte de la inversi\u00f3n, si bien ser\u00e1 el segmento vacacional el que la concentre. Con el inter\u00e9s de los fondos y las gestoras por las nubes, los expertos prev\u00e9n tambi\u00e9n operaciones corporativas, como la venta de la cadena Ayre. Jauregui piensa que ser\u00e1n lideradas por operadores internacionales que quieran aumentar su presencia en Espa\u00f1a y por plataformas financieras que buscar\u00e1n grupos en dificultades.<\/p>\n<\/div>\n